Locazione breve/turistica

Locazione breve

Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo: 
a) di durata non superiore a 30 giorni
b) ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. 

Locazione per finalità turistiche

Il contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistiche è un particolare contratto di locazione caratterizzato da una durata limitata nel tempo, il cui scopo principale è quello di soddisfare esigenze temporanee per l'unica finalità turistica ovvero connessa a un viaggio, un soggiorno per svago, una villeggiatura, un riposo o per qualunque altra causa voluttuaria. Le Locazioni turistiche si riferiscono pertanto ai contratti di affitto di immobili o porzioni di essi concessi per finalità turistiche senza fornitura di servizi aggiuntivi e complementari tipici delle strutture ricettive.

A chi rivolgersi per ricevere informazioni sull'attività:  SUAP del Comune nel cui territorio è svolta l'attività (ove è ubicata l’unità immobiliare).

Cosa serve: attività regolamentata il cui esercizio è soggetto al regime amministrativo della SCIA¹ ai sensi dell’articolo 13-ter comma 8 del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145 convertito in legge con modificazioni dalla Legge 15 dicembre 2023, n. 191.

IMPRESA INDIVIDUALE

Ai fini della presentazione della domanda/denuncia di inizio attività al Registro imprese/REA occorre compilare una pratica composta da:

• Modello I1 (se l'impresa non è iscritta) o I2 (se l'impresa è già iscritta e denuncia l’inizio dell’attività di locazione presso la sede e/o la variazione dell'attività prevalente)
• Modello UL per ciascuna unità immobiliare segnalata al Suap del Comune in provincia di Torino
• Allegato obbligatorio: Dichiarazione attestante il numero degli appartamenti locati e gli estremi della SCIA presentata al Suap per ciascun appartamento locato. La dichiarazione deve essere resa dal titolare dell'impresa utilizzando il fac-simile Dichiarazione attestante il numero di appartamenti.

Se l'indirizzo della sede principale dell'impresa corrisponde a quello di un'unità immobiliare segnalata al Suap, occorre denunciare:

• l'inizio dell'attività presso la sede dell'impresa
  e
• la contestuale apertura delle unità locali, con l’inizio dell'attività esercitata presso le stesse, pari al numero delle unità immobiliari della provincia di Torino segnalate diminuito di uno (es. locati cinque appartamenti in provincia di Torino, l'avvio dell'attività è denunciato presso la sede e presso n. 4 unità locali). 

SOCIETÀ

Ai fini della presentazione della denuncia di inizio attività al REA occorre compilare una pratica composta da:

• Modello S5 (per la denuncia dell’inizio dell’attività presso la sede legale e/o variazione dell’attività prevalente)
• Modello UL per ciascuna unità immobiliare segnalata al Suap del Comune in provincia di Torino.

Se l'indirizzo della sede legale della società corrisponde a quello di un'unità immobiliare segnalata al Suap, occorre denunciare: 

• l'inizio dell'attività presso la sede legale dell'impresa
  e 
• la contestuale apertura delle unità locali, con l'inizio dell'attività esercitata presso le stesse, pari al numero delle unità immobiliari della provincia di Torino segnalate diminuito di uno (es. locati cinque appartamenti in provincia di Torino, l'avvio dell'attività è denunciato presso la sede e presso n. 4 unità locali). 

Gli estremi della SCIA devono essere indicati nei modelli S5 e/o UL (riquadro SEGNALAZIONE CERTIFICATA INIZIO ATTIVITA’) oppure nel modello XX NOTE. 

Avvertenze

Descrizione attività

La descrizione dell’attività deve rispettare i parametri dettati dalla Circolare 5 maggio 2016, n. 3689/C ovvero deve essere:

• completa: deve comprendere l’esatta tipologia di attività esercitata corrispondente a quella indicata sulla scia (locazione breve o locazione turistica)
• non sono ammesse espressioni generiche tali da non poter individuare l’esatta tipologia di struttura ricettiva extralberghiera: ad esempio non è ammessa la seguente descrizione “GESTIONE DI STRUTTURE TURISTICO-RICETTIVE EXTRALBERGHIERE: AFFITTACAMERE, ALLOGGI AGRO-TURISTICI, ALLOGGI VACANZE, CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE, RESIDENCE, ECC.” ma è ammessa la seguente “GESTIONE DI STRUTTURE TURISTICO-RICETTIVE EXTRALBERGHIERE: locazione turistica o locazione breve”.

Presunzione di imprenditorialità

Sono iscrivibili al Registro imprese solo le imprese individuali che destinano alla locazione breve/turistica più di quattro appartamenti.²
Le società possono denunciare l’avvio dell’attività di locazioni brevi/ turistiche a prescindere dal numero di appartamenti locati.

Data di inizio attività

La data di inizio attività presso la sede e/o le localizzazioni deve coincidere con la data di effettivo inizio dell’attività ovvero, per le imprese individuali, la data in cui si avvera la presunzione di imprenditorialità (locazione di più di quattro appartamenti) in quanto solo da tale data l’attività ha natura imprenditoriale. 
La data di inizio attività deve essere legittima ovvero uguale o successiva alla data di effettiva presentazione della SCIA al SUAP del Comune competente per territorio. 
Nel caso di presentazione contestuale della SCIA la data di inizio attività deve essere invece uguale alla data invio della domanda/denuncia al Registro delle imprese/REA.

Riferimenti normativi

Normativa nazionale

• Articolo 1, comma 2 lettera c) della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle loca-zioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
• Articolo 4 rubricato Regime fiscale delle locazioni brevi del D.L. 24 aprile 2017 n. 50 Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo convertito in legge, con modificazioni, dall’ art. 1, comma 1, L. 21 giugno 2017, n. 96
• Articolo 1, comma 595 della Legge di bilancio 2021 del 30 dicembre 2020, n. 178
• Articolo 13-ter comma 8 del  D.L. 18 ottobre 2023, n. 145 convertito in legge  con modificazioni dall’articolo 1 comma 1 Legge 15 dicembre 2023, n. 191.

Normativa regionale

• Articolo 5 della Legge Regionale 3 agosto 2017, n. 13 Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere.
• D.P.G.R. 8 giugno 2018, n. 4/R
• Deliberazione della Giunta Regionale 3 febbraio 2025, n. 7-748
• Comunicato della Regione Piemonte del 16/04/2025 Chiarimenti in materia di locazioni brevi e per finalità turistiche e utilizzo della modulistica – Aggiornamento.
  
   

¹La modulistica SCIA prevista per l’avvio delle attività di locazioni brevi e turistiche è stata approvata con la deliberazione della Giunta Regionale 3 febbraio 2025, n. 7-748 e pubblicata sul BURP n. 6 del 6 febbraio 2025. Si ricorda che la SCIA, unitamente alla scheda anagrafica é richiesta per soggetti proprietari o con altro titolo di disponibilità di un minimo di 5 unità immobiliari, ovunque ubicate, da trasmettere al comune territorialmente competente. Deve essere compilata e trasmessa una SCIA per ogni unità immobiliare posseduta. 

²Articolo 1, comma 595 della  Legge di bilancio 2021 del 30 dicembre 2020, n. 178 in vigore dal 1 gennaio 2021: “Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione”.