Locazione breve/turistica

Locazioni brevi

Rientrano nelle locazioni brevi ex art. 4 del D.L. 50/2017, conv. nella legge 96/2017 i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo, inclusi i soli servizi di fornitura biancheria e di pulizia finale, di durata limitata nel tempo e, comunque, fino ad un massimo di 30 giorni.

Tali locazioni brevi sono consentite non solo per finalità turistiche, ossia per finalità atte a soddisfare esigenze temporanee connesse a un viaggio, un soggiorno per svago, una villeggiatura, un riposo o per qualunque altra causa voluttuaria, ma anche per gli ulteriori usi cd. ”transitori” quali ad esempio finalità di studio, affari, lavoro, salute o di altra natura similare, rinvenibili nell’articolo 5 della legge n. 431/1998, per i quali contratti può operare una durata inferiore ai limiti previsti dalla legge medesima per soddisfare particolari esigenze delle parti. Per detta fattispecie, il contratto di locazione potrà riportare nell’intestazione la dicitura di “locazione fino a 30 giorni per uso transitorio / per finalità turistiche” a seconda della relativa finalità di utilizzo e configurate come locazione breve.

N.B. La nozione di locazione breve, dunque, non coincide con quella di locazione turistica. Nonostante, in entrambi i casi, si tratti di locazioni ad uso abitativo, la seconda si caratterizza per le esigenze che il contratto deve soddisfare senza alcun limite di durata, mentre la prima è contraddistinta dalla durata non superiore a 30 giorni. È comunque possibile che una locazione turistica abbia durata inferiore a 30 giorni e, pertanto, in presenza di questi requisiti, anche alla locazione turistica, cd. breve, si applicherà la disciplina dell’art. 4 del DL 50/2017. Il termine dei 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; pertanto in caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto in modo che, se la durata delle singole locazioni sia complessivamente superiore a 30 giorni, i relativi contratti sono assoggettati agli obblighi di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Locazioni per finalità turistiche

Locazioni per finalità turistiche ex art. 1, comma 2, lettera c) legge n. 431/1998 che disciplina le locazioni degli immobili adibiti ad uso abitativo ed ex art. 53 del d. lgs. n. 79/2011 (c.d. Codice del Turismo) i quali, entrambi, rimandano per la regolazione della parte contrattuale alle disposizioni del codice civile (artt. 1571 e segg.). I contratti stipulanti tali locazioni turistiche prevedono un periodo temporale superiore a 30 giorni e potranno riportare nell’intestazione del contratto la dicitura “locazione superiore a 30 giorni per finalità turistica ”, configurata come locazione lunga, quale unica rilevabile ai fini di monitoraggio statistico.
In entrambe le fattispecie di locazioni destinate alle finalità turistiche, brevi e lunghe, é, in ogni caso, esclusa la fornitura di servizi aggiuntivi e complementari che non sono connessi con la finalità residenziale dell’immobile quali la fornitura della colazione, somministrazione pasti, disponibilità di auto noleggio, guide turistiche o interpreti poiché detti servi richiedono un minimo di organizzazione non compatibile con il semplice contratto di locazione privata.

A chi rivolgersi per ricevere informazioni sull'attività:  SUAP del Comune nel cui territorio è svolta l'attività (ove è ubicata l’unità immobiliare).

Cosa serve: attività regolamentata il cui esercizio è soggetto al regime amministrativo della SCIA¹ ai sensi dell’articolo 13-ter comma 8 del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145 convertito in legge con modificazioni dalla Legge 15 dicembre 2023, n. 191 e articolo 5, comma 7 lettera a) della Legge Regionale 3 agosto 2017, n. 13 da ultimo modificato dalla Legge Regionale 8 luglio 2025 n. 9.

Ai fini della presentazione della domanda/denuncia di inizio attività al Registro imprese/REA occorre compilare una pratica composta da:

• Modello I1 (in caso di impresa individuale non iscritta)
• Modello I2 (in caso di impresa individuale già iscritta che denuncia l’inizio dell’attività di locazione presso la sede e/o la variazione dell'attività prevalente)
• Modello S5 (in caso di denuncia dell’inizio dell’attività presso la sede legale e/o variazione dell’attività prevalente della società) 
• Modello UL per ciascuna unità immobiliare segnalata al Suap del Comune in provincia di Torino.

Se l'indirizzo della sede principale dell'impresa individuale o della sede legale della società corrisponde a quello di un'unità immobiliare segnalata al Suap, occorre denunciare:

• l'inizio dell'attività presso la sede principale/legale 
  e
• la contestuale apertura delle unità locali, con l’inizio dell'attività esercitata presso le stesse, pari al numero delle unità immobiliari della provincia di Torino segnalate diminuito di uno (es. locati cinque appartamenti in provincia di Torino, l'avvio dell'attività è denunciato presso la sede e presso n. 4 unità locali). 

Gli estremi della SCIA devono essere indicati nel riquadro SEGNALAZIONE CERTIFICATA INIZIO ATTIVITA’ oppure nel modello XX NOTE. 

Avvertenze

Descrizione attività

La descrizione dell’attività deve rispettare i parametri dettati dalla Circolare 5 maggio 2016, n. 3689/C ovvero deve essere:

• completa: deve comprendere l’esatta tipologia di attività esercitata corrispondente a quella indicata sulla scia (locazione breve o locazione turistica)
• non sono ammesse espressioni generiche tali da non poter individuare l’esatta tipologia di struttura ricettiva extralberghiera: ad esempio non è ammessa la seguente descrizione “GESTIONE DI STRUTTURE TURISTICO-RICETTIVE EXTRALBERGHIERE: AFFITTACAMERE, ALLOGGI AGRO-TURISTICI, ALLOGGI VACANZE, CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE, RESIDENCE, ECC.” ma è ammessa la seguente “GESTIONE DI STRUTTURE TURISTICO-RICETTIVE EXTRALBERGHIERE: locazione turistica o locazione breve”.

Presunzione di imprenditorialità

I soggetti che destinano più di quattro appartamenti alla locazione breve/turistica sono obbligati ad iscriversi nel Registro delle imprese.²
Per le società la presunzione di imprenditorialità opera automaticamente indipendentemente dal numero degli immobili locati.

Locazione fino a quattro unità immobiliari

Considerato che il Vademecum locazioni brevi e turistiche pubblicato dalla Regione Piemonte sul sito istituzionale ammette la possibilità di svolgere, in forma imprenditoriale, attività di locazioni brevi anche nelle ipotesi in cui il soggetto avente titolo disponga di immobili in misura inferiore a cinque, il Giudice del Registro delle Imprese di Torino, con Decreto del 28 novembre 2025 Procedimento Rg. 13146/2025, ha rigettato il ricorso presentato per cancellare, ai sensi dell’art. 2191 del codice civile, l’iscrizione dell'attività di locazione breve/turistica esercitata da un'impresa individuale che ha dichiarato la disponibilità di un numero di unità immobiliari inferiore a cinque.

A seguito di tale indirizzo, può essere iscritta nel Registro delle imprese l'attività di locazione breve/turistica esercitata in forma di impresa individuale anche se si destina a tale attività non più di quattro appartamenti.

Data di inizio attività

La data di inizio attività presso la sede e/o le localizzazioni deve coincidere o essere successiva alla data di presentazione della SCIA al SUAP del Comune competente per territorio. 
In caso di presentazione della SCIA contestuale alla pratica Registro Imprese, la data di inizio attività deve coincidere con la data di invio della domanda/denuncia al Registro delle imprese/REA.

Riferimenti normativi

Normativa nazionale

• Articolo 1, comma 2 lettera c) della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
• Articolo 4 rubricato Regime fiscale delle locazioni brevi del D.L. 24 aprile 2017 n. 50 Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo convertito in legge, con modificazioni, dall’ art. 1, comma 1, L. 21 giugno 2017, n. 96
• Articolo 1, comma 595 della Legge di bilancio 2021 del 30 dicembre 2020, n. 178
• Articolo 13-ter comma 8 del  D.L. 18 ottobre 2023, n. 145 convertito in legge  con modificazioni dall’articolo 1 comma 1 Legge 15 dicembre 2023, n. 191.

Normativa regionale

• Articolo 5 della Legge Regionale 3 agosto 2017, n. 13 Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere, modificato dalla Legge Regionale 8 luglio 2025 n. 9 (pubblicata su BU28S1 10/07/2025)
• D.P.G.R. 8 giugno 2018, n. 4/R
• Deliberazione della Giunta Regionale 3 febbraio 2025, n. 7-748
• Comunicato della Regione Piemonte del 16/04/2025 Chiarimenti in materia di locazioni brevi e per finalità turistiche e utilizzo della modulistica – Aggiornamento
• Vademecum locazioni brevi e turistiche della Regione Piemonte del 04/08/2025.
  
   

¹La modulistica SCIA prevista per l’avvio delle attività di locazioni brevi e turistiche è stata approvata con la deliberazione della Giunta Regionale 3 febbraio 2025, n. 7-748 e pubblicata sul BURP n. 6 del 6 febbraio 2025. 

²Articolo 1, comma 595 della  Legge di bilancio 2021 del 30 dicembre 2020, n. 178 in vigore dal 1 gennaio 2021: “Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione”.